对于深圳楼市，刚刚过去的2007年无疑是疯狂的一年。在网络上有人总结，在这一年里，深圳最赚钱的行业就是炒房。深圳的房产投资者不仅在深圳大炒特炒，他们的足迹还迈过周边东莞、惠州等地，踏上了内地的武汉、长沙、西安、重庆、昆明等二线城市，当然，与深圳相邻的香港也不会幸免了。

　　上半年疯狂炒房

　　2007年上半年，是深圳炒房活动最疯狂的时期，当时的地点还大多集中在深圳本地。据悉，2006年，深圳平均房价为9400元/平方米，而2007年9月，深圳的平均房价达到了1.6万元/平方米，半年时间内上涨了42.1%，每月平均涨幅10%-15%。房价的上涨，为炒房提供了巨大的利润空间。而大肆的炒房活动，又使得深圳的房价越炒越高。

　　深圳房价之所以如此疯涨，与炒房是分不开的。投机、炒房固然会遭人憎恨，然而在有效投资渠道缺乏的今天，面对一天一个价的房子，有谁会不动心？正是这样，深圳涌现出了大量的房产投资者。深圳的房子也就在这些投资者手中倒来倒去，每一次的倒手，房价就会出现一次新高。

　　据2007年4月出台的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中指出，深圳的房子，有超过30%在取得产权证后半年内即被转手。一位房产投资者介绍：“我去年一共倒手过7套房子，其中有4套是从其他炒房者手中买过来的。除了现在手中的2套外，另外5套我都又卖给了其他炒房者了。”可见，在当时的深圳楼市，炒房是如何的疯狂。

　　下半年投资客退市

　　2007年下半年，政府加大对房地产市场的调控力度，先后出台了多项政策，用以抑制房价的上涨，央行六次加息，二套房房贷政策、限制外籍人士购房，查处打击囤积土地，大力推行限价房、廉租房和经济适用房等政策相继出台。与前几年不一样，2007年的这些政府宏观调控在深圳市场，起到了立竿见影的效果。去年下半年， 深圳的部分楼盘房价出现了下跌的情况，深圳整体房价出现振荡。

　　深圳楼市的不景气，使得大多数的房产投资者纷纷退市。到去年底，市场上已经很难见到投资客的身影了。不仅如此，一些手中握有多套房子的房产投资者还急于抛盘套现。据记者了解，在去年底的二手市场上，放盘量有明显的上升。并且在放盘价格上，也出现了小幅的下降，或是业主给出了一定的议价空间。

　　深圳炒房团全国炒房

　　2007年，除了深圳本土的房子被疯炒以外，深圳房产投资者们还组成多个炒房团，奔赴全国各地炒房。异地炒房团的出现是2007年深圳的特色，也是深圳房价暴涨后的产物。

　　首先被深圳炒房团看中的是东莞、惠州、广州、中山、珠海等邻近深圳的珠三角地区。接着，他们的脚步就踏上了内地的武汉、长沙、贵阳、西安、重庆、昆明等二线城市。在下半年珠三角房价下跌的时候，深圳投资者也没有放过市场较好的香港。在看房团的组织上，既有如“南方都市报看房团”、“深圳特区报众厦看房车”、“房讯网百人看房团”等这样由事业单位组织的，也出现了民间看房组织，例如，深圳城际购房会。

　　深圳购房者通过不同的方法，大批量地涌向其他城市。他们的到来，间接促使了这些地区房价的上涨。
　　本版采写 见习记者 陈安远(除署名外)

　　■ 脸谱

　　深圳购房联盟逐渐壮大

　　2007年3月，大山因组织“砍价锄头”——深圳购房联盟而被大家所认识。2007年7月份，在深圳举行的莞惠名盘联展上，他曾组织440名会员参加。目前，他所组织的城际购房会员多达6000余人，QQ会员人数超过1400人。

　　2007年，大山共组织看房活动30多次，每次看房人数，最少50多人，最多时近200人。他们的看房活动主要集中在东莞、惠州等靠近深圳的珠三角地区。“深圳的房价在2008年不会出现大的下降，还有很多像我们一样的置业者需要寻求外地房地产市场。”

　　两年内投资近30套房子

　　从2006年初开始，廖先生在深圳一共投资过近30套房子。由于近两年的房价上涨迅速，廖先生投资房产都是采用短期的转卖。他说：“当时的房价几乎每天都在变化，而且特别容易卖出去，一般的房子，我只是买过来进行简单装修，很快就转手。”

　　2007年下半年，深圳楼市不景气，廖先生手中的房子卖不出去。为了付月供，他还低价卖了几套房子。被套牢的廖先生，现在每月要支付银行大笔月供。

　　■ 2008猜想

　　2008年，房产投资理性的一年

　　从宏观上来看，2008年是奥运年，经济形势不错。但2008年会是调控不断的一年。银行将实行从紧的货币政策，还将有可能加息，再加上行政调控，未来一年的房地产市场将在调控中度过。

　　国内房地产行业地区差异比较明显，这导致了房产投资市场的复杂性。不同的地区，房地产行业调控的力度不一样，调控政策的具体细则不一样，政策的执行力度也不一样。另一方面，不同的地区，消费者的购买心理不一样，消费信心指数不一样。这些情况所产生的地区差异，将是制约2008年房产投资的重要因素。

　　总体而言，我认为2008年的房产投资将是比较冷静的一年，不会再出现2007年那样的疯狂场面。

　　在未来的房产投资上，如果是长线投资，那当然没有问题，肯定有获利的空间。对于短期投资者来说，就应该仔细分析市场，谨慎入市。首先就是要分不同的地区投资。

　　一是选择资源型的物业投资。在一些稀缺地段，或者有稀缺资源的房产物业，投资还是有很大的升值空间的。我建议投资者们可以适当选择介入。另外，商业物业也是一个不错的投资选择。商业物业一方面本身就具有较高且比较稳定的投资回报；另一方面，我国现在的调控政策对商业物业的调控力度相对要小一些，它的投资价值也就要大得多。而且，我国现在已经转型为以消费、以内需带动经济发展的模式。商业的发展，使得商业物业的价值得到了提升，特别是一些管理有序的大型商业物业，我个人认为具有很高的投资价值。
　　世联地产集团代理部副总经理 甘伟

　　2008楼市依然向好，投资“长线为宜”

　　2007年深圳楼市行情犹如“过山车”般，价格及成交量均经历一个“先扬后抑”的过程，　至今整个楼市仍处于观望之中。其中，一手住宅市场价格在前9个月涨幅超5成，从10月份成交均价开始回落，12月份已比年中最高均价下跌2成，仅比年初涨23%，而成交量从7月份就开始回落，行情最差的11月份仅是年初成交量的2成不到；写字楼市场行情走势也类似，所不同的是成交量基本呈逐月下降的趋势，这与市场供应不足不无关系；商铺市场则因为其结构性差异，全年的成交量及成交均价上下起伏不定。

　　本人认为2008年深圳楼市走势及投资建议如下：

　　1.楼市“先抑后扬”。在2007年下半年政策余波及2008年新的政策未明朗的情况下，2008年初楼市价格及成交量均会继续去年下半年的走势。尤其是在今年的各项保障住房政策、货币紧缩政策逐一实施的情况下，短期内会加强楼市“下抑”的走势。但是在深圳“人多地少”及更多港客北上买楼的现实情况下，深圳难以出现楼市“杀跌”行情，大量仍未置业的真实住家会适时逢低入市，所以下半年楼市行情会止跌回涨。相对于2007年深圳楼市的大起大落，2008年深圳楼市的这一走势也正符合这几年的发展规律，不过其起伏会温和一些。

　　2.投资“长线为宜”。在政策逐渐严厉的情况下，短期投资楼市的操作难度增大、成本企高，投资者不妨“长线”投资楼市。首先，深圳“高地价”的现实不可能承受过低的楼价；其次，深圳“大运会”的举办对楼市是一个长期利好的因素；再者，人民币继续升值及香港楼市的向好，会刺激更多外资来深置业买楼；还有，中国经济增速虽然会放缓，但经济的总量仍然会逐年增长。同时，楼市政策打击对象是那些短期的“炒楼”行为，而非长期投资行为。上述诸多利好，是支撑深圳楼市长期向好的根本因素。

　　美联物业市场研究部 王军鹏

　　■ 关键词

　　年度关键词：

　　异地置业

　　对于刚刚过去的2007年，深圳购房团的足迹踏遍了全国众多城市。首先是临近深圳的东莞、惠州、广州等地，接着是内地的武汉、长沙、西安、重庆、昆明等二线城市，当然也包括与深圳相邻的香港。

　　深圳房价经历了2007年上半年的暴涨之后，不少深圳市民已经把投资买房的眼光转向了外地市场。深圳城际购房会这样一个民间看房组织就在2007年悄然成立，并且备受社会关注，曾被包括中央电视台在内的多家媒体报道。据城际购房会的组织者大山介绍：“我们成立这个组织，只是方便那些和我一样有外地看房需求的人。我们组成一个联盟，包车看房，集体砍价。”据悉，刚过去的2007年，深圳城际购房会共组织看房活动30多次，每次的看房人数，最少几十人，最多时近200人。在看房地点上，他们主要选在东莞、惠州等靠近深圳的珠三角地区。

　　除了深圳城际购房会以外，从深圳向全国各地出发的看房团还有“南方都市报看房团”、“深圳特区报众厦看房车”、“房讯网百人看房团”等多种组织。同时，他们的脚步也不只限于东莞、惠州、广州等珠三角地区。这些看房团直接深入到了武汉、长沙、贵阳、西安、重庆、昆明等内地二线城市。

　　在去年年末，深圳的楼价跌了，但与深圳邻近的香港楼价却正在上涨。于是，深圳的房产投资者又将脚步踏上了香港的土地。据悉，自2007年10月以来，深圳人去香港买房的情况就逐月增多，中原、美联、港置等品牌中介纷纷开通了“深港看房直通车”，组织看楼团赴港买房。

　　异地看房置业是2007年深圳楼市的一道亮丽风景，它使得深圳房产投资者的脚步遍布全国，间接地拉动了这些地区房价的上涨。

　　候选关键词

　　疯炒

　　2007年上半年的深圳楼市无疑是疯狂的，不仅在于房价飙涨的疯狂，还在于炒房活动的疯狂。据有关数据显示，2007年上半年，深圳房价每月有10%-15%涨幅，半年时间内上涨了42.1%，这也就使得投资房产有了很大的利润空间。

　　《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中指出，深圳的房子，有超过30%在取得产权证后半年内即被转手。这么频繁的转手足见当时深圳炒房的疯狂。一位房产投资者向记者介绍：“在那段时间，房价几乎是每天都不一样。涨得太疯狂了，我们也就炒得疯狂。当时在我手中的房子，很少有超过3个月的。市场需求特别大，而且很多房子都是卖给下一个炒房者。”

　　限外

　　去年7月，深圳市国土房产局发布了关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知。

　　通知规定，在深圳市购买自用、自住商品房的境外机构是已在深圳市设立的分支、代表机构，并只能购买用于办公所需的商品房(办公类)；境外个人在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)，港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)，法律法规另有规定的除外。

　　境外机构和个人在深圳市投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可从事相关业务。

　　退市

　　“9·27”房贷新政出台，对于二套房，增加了首付和银行贷款利率。同时，各商业银行都提高了房贷门槛。

　　在2007年下半年的深圳楼市上，投资客的比例大幅下降。特别是第四季度，投资客几乎在深圳楼市上销声匿迹了。市场的不明朗，使这些投资客也不敢轻易介入，他们也处于观望的状态。

　　由于银行利率上调，月供增加，一些手中积压房产套数较多的投资客急于脱手套现，以减轻月供的压力。据悉，在2007年下半年，深圳二手楼市的放盘量明显增加，并且在放盘价格上也有所下降。但是，由于观望情绪浓厚，这些用于套现的二手房也很难交易出去。

　　地产股

　　2007年除了对实物楼房的疯炒以外，很多人还将目光转向了地产股。去年火爆的房地产市场也为这些地产股民们带来了丰厚的投资回报。

　　由于2007年房价的疯涨，房地产市场的看好，也带动了地产股的上涨。地产股的强劲表现，主要是基于房地产行业景气度高，业绩增长明确，随着去年7、8月份房价的节节走高，房地产股也随即全面爆发。下半年，尽管政府出台的一系列政策对打击炒房、调控楼市产生了一定作用，年末房地产股冲高回落。但是，总体而言，地产股依然强劲，表现格外抢眼。据wind数据统计显示，去年房地产指数全年上涨175.76%，超越上证指数和沪深300指数。

　　■ 旁观者

　　暴利时代告一段落

　　2007年是深圳地产投资的黄金时代。不过，随着2007年的过去，深圳的房地产市场逐渐冷淡，房产投资的暴利时代也随之告一段落了。

　　一方面，深圳的房价经过2007年的暴涨，已经达到了一个前所未有的高度，以后的上涨空间也就相应地缩小了。据有关数据显示，2007年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10%的高位。5月全市所有楼房成交均价为14223元/平方米，比4月份环比上升了22.8%。半年时间内，深圳房价上涨了42.1%。对于深圳房价以后的走势，一位廖姓房产投资客认为：“我可以肯定，今后的房价再也不会像去年上半年那样疯涨了。”

　　另一方面，政府加大了对房地产的调控力度，房价趋于理性，房产市场也逐渐走向了理性。刚过去的2007年，是政府调控房价的一年，六次加息、二套房房贷政策、查处打击囤积土地等调控政策相继出台。在去年下半年，深圳各银行几乎全面停止了二手房信贷业务，对新房信贷也是严格把关。金融手段的动用，直接有效地扭转了深圳的房地产市场。政府对于非理性购房需求的打击，也宣告了房产投资黄金时代的结束。

　　对于2008年深圳房产投资市场，一些地产专家建议，可以适当从事一些长期投资。短期投资的话，可以选择一些具有稀缺资源的物业或者商业物业。总之，不管是长期投资还是短期投资，像2007年那样几个月翻番的时代已成为历史。

　　■ 大事记

　　（2007年9-10月）

　　9月15日，中国人民银行2007年第五次加息，决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。

　　9月27日，二套房房贷新政出台，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　9月29日——10月3日，2007中国(深圳)住宅产业国际博览会与2007中国(深圳)秋季房地产交易会合二为一，以“中国(深圳)住博会暨秋交会”之名，在深圳会展中心开展。

　　10月1日《中华人民共和国物权法》实施，物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　10月10日 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)出台。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。该《规定》定于2007年11月1日起施行。