按照过往的经验，考虑到通货膨胀等因素，每年５－１５％的价格涨幅是正常的。但２００６－２００７年的大幅上涨，深圳楼市价格严重透支约６０－８０％，也就是说，人们很可能在２００７年用２０１０－２０１２年间的价格买了房子。

    物极必反是必然，楼市在一系列调控政策的作用下，在观望气氛中进入２００８年。

    今年供大于求

    根据相关数据，去年深圳新增土地供应量２１０万平米，按照２．３的容积率计算，将形成４８３万平米的新增住宅面积，假定５０％进入市场，则形成２４０万平米住宅供应。

    新动工经济适用房和廉租房２．８２万套（约２００万平米，假定４０％年内进入市场），６００６套（估计５０万平米）年初进入分配，共计１３０万平米。

    往年存量土地开发进入市场，估计２００万平米，按照２．３容积率，形成４６０万平米供应量。

    去年的商品住宅存货５００万平米。

    以上四项合计，深圳今年的新增供应量在１３３０万平米左右。

    根据２００３－２００７年深圳一手商品住宅销售数据简单平均，预计今年的一手住宅销售量在７５０万平米左右。

    供求比较差额为６００万平米，其结果是可能导致市场明显转向买方市场。

    行业洗牌不可避免

    去年下半年开始的调整，不光套牢了炒房客，也套牢了一部分中介商、开发商和银行。也就是说，在房地产的产业链上，套牢了一串。谁能挣脱，就看基本功和现金链了。

    可以预言，在炒房客——中介商——工程商——开发商——银行的产业链条的各个环节上，除了银行暂时安全外，都会有一些参与者出局，不排除会看到开发商的身影。

    同时一部分优秀企业可能通过收购兼并等办法进一步壮大，企业的竞争会重新回到产品创新和核心竞争力的增强上。

    三优产品价格企稳

    对于大部分人来说，今年房地产均价不重要，均价和单个楼盘的关系，如同股票指数和个股的关系一样，升降方向和比例可能不一致。

    优良地段、优良品质、优秀开发商的“三优”物业，价格企稳，甚至上升。而对应无竞争优势，甚至存在缺陷的楼盘，则价格趋降，甚至大跌。

    交易量稳步回升

    考虑到价格逐步趋于合理，自住客会逐渐进场，交易量将稳步回升。特别以居家定位的楼盘会购销两旺，估计今年会出现１／４的畅销楼盘和１／４的滞销楼盘。

    中小户型的房屋供应重新成为主流，年中回暖，在总的成交量中比例上升，按照近５年成交量，今年一手住宅成交量应该达到７５０万平米左右。

    鉴于新房市场供应相对充足，三级市场将依然清淡，乐观估计也要在年底恢复常态。

    （段景伦 作者系世纪兰德置业顾问有限公司总经理）