近日，多家知名地产研究机构出炉了２００７年的深圳楼市分析报告。对于去年的全市二手房市场，这些报告不约而同地使用了“冰火两重天”来形容，认为２００７年上半年二手住宅价格连续飙升，升幅一度超过６０％；而到２００７年下半年，市场进入观望期。多家机构认为，今年上半年将会有更多的投资客抛盘套现，楼市观望期将持续数月。

    成交总量微降２％

    根据中原地产深港研究中心提供的成交数据估算，２００７年全市二手住宅成交约８．２万套，成交面积７２１．８３万平方米，与前一年度基本持平，仅有２．３５％的微小降幅。

    细分到各个月度，２００７年的二手房成交量充分显示出各方的博弈结果。去年３月，二手楼投资热情开始爆发，二级市场的需求转移至三级市场，直接导致第二季度的二手楼成交持续高位运行，每月成交量基本维持在１００万平方米以上。此时，二手房追涨气氛显现，主要以投资需求为主，自住需求被大量挤出。

    但从去年７月开始，各项抑制房价和投资需求的政策出台，成交量迅速跌落，并在８月跌到低谷。在此后长达半年的时间里，市场观望气氛浓厚，投资客逐渐撤离，自住需求者由于房价僵持难，下入市又非常缓慢，市场并未显现回暖趋势，成交量一直处于低位运行，每月成交量均在３０万平方米以下，市场进入盘整期。

    成交均价同比涨五成

    全市二手住宅价格方面，由于在去年上半年升幅过快，即使受下半年调控政策影响，全年的成交均价仍达到１２７２９元／ 平方米，同比增长５１％。分析人士认为，如此高的增幅一部分来自于房价的真实增长，更主要原因是２００７年上半年的炒作行为所形成的追涨导致。

    中原地产深港研究中心的分析数据显示，去年１至７月，全市二手住宅价格节节攀升，到７月份时已实现均价１５１７７元／平方米，较年初每平方米增长了４６３６元，增幅惊人。８月之后，价格上升趋势终于止步，并经过几个月的连续调整，出现回落，去年第四季度的成交均价环比下跌约一成。

　　 租金回报率维持４％

    受二手房买卖市场影响，住宅租赁市场也出现波动。世华地产市场研究中心的分析报告指出，全市租金水平２００７年呈上涨趋势，由年初的每月每平方米３３．９元上涨到年末的每月每平方米３６．１元，涨幅为６．５％。

    不过，租金回报率略有下降，去年仅在４％左右波动，而２００６年时这一数字还是５％。报告分析，主要原因是２００７年二手房买卖成交价上涨幅度，远远高于租金上涨幅度。

    观望期仍将持续数月

    市场人士指出，由于去年租金回报率下降，租金难以支撑月供，手上持有多套物业的投资客今年会在银行加息的背景下倍感资金压力。预计今年上半年将会有更多的投资客抛盘套现，每月新增供应量估计仍会在高位运行，预计今年累计新增供应量将比去年增长两成左右。

    但成交上仍不会太明朗。分析人士告诉记者，虽然今年的信贷额度问题已经解决，但预计观望期仍将持续３至４个月，成交量仍将低位运行。伴随着市场投资客逐渐撤离和价格调整，预计２００８年第二季度会有自住客陆续入市，成交量也将平稳上升，但不会出现大起大落现象。据预测，今年的二手房成交将以自住需求为主，预计全年成交总量将达６５０万平方米，较去年下跌一成左右。