同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。

　　●最主要原因?
　　供求关系决定。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年1—8月。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　2008年9月—2009年6月，楼价上涨；2009年6月到年底平稳或者有所回跌；2010年整体平稳。

　　9月楼市还不“醒”就不正常

　　黄伟 深圳新世界集团董事长

　　观点：今年9月深圳楼市复苏，结束一年的观望，步入健康上升期。

　　言论：为什么说深圳楼市在9月份左右启动上升，以最简单的经济原理为判断依据，归纳以下5点：其一是开发成本。深圳发展商所拿的低价低成本土地基本都已开发完毕，目前开发商手中的储备土地都呈现高成本特性，这就注定了开发成本要高于以往，楼价必定有所上升。

　　其二是供求关系。中国人讲究“安居才能乐业”，恰恰深圳是一座移民城市，人们来自五湖四海，购房的刚性需求十分巨大，但近些年以来，深圳的土地供应越来越少，房子越来越稀缺，这也注定了物以稀为贵。

　　其三是观望情绪。楼市进入消极期，尽管有降价促销依然没有拉动销售，这是不正常的，不是说价格杠杆失灵，而是因为“观望”这个心理因素在影响着人们对置业的判断。如果到今年9月成交依然冷淡，单价不以健康的走势回暖，那么这个楼市就是不正常的了。
　　其四是奥运经济。今年9月将举办倾全民之力的奥运会，这一盛事必将加速我国经济发展，拉动消费需求，楼市有望借助这个引擎结束一年的观望期，恢复健康且持续上升的发展状态。

　　最后是开发实力。深圳的开发商，大都是有实力且有一定开发经验的成熟开发商，他们也必定会借奥运这个东风来做一些推动楼市的营销，相信9月楼市会出现新气象。
入市建议：1—8月深圳楼市处于相对平稳期，可考虑置业。

　　政策层面或能结束从严状态

　　罗雷 百仕达地产常务副总经理

　　观点：政策层面会比较温和，而不会过分地、刻意地对房地产进行打压，平稳和回落将是2008年深圳楼市的主旋律。

　　言论：房地产行业历来和政府关系密切，深圳作为房地产发展的先锋城市更是如此。首先需要承认的是，国家的宏调政策经过两年的逐步实施和调整，现在已经开始发挥作用了，并且基本执行到位。政府宏观调控的“手段”越来越高明，越来越看到问题的本质，所以出的政策针对性也越来越强。

　　最近的市场表现说明深圳楼市正在好转。近期来红树西岸看房的客户并不少，大家只是对市场形势判断不清，因此还在观望中。这至少说明两个问题：一是这些客户有需求、兴趣，二是他们也有这个经济实力，但要不要选择在这个时候入市他们还是在犹豫。看房客户增多，这是市场上的利好现象。

　　政策层面可能也会结束从严的状态。近期的各项政策包括之前发生的雪灾和美国次按危机等影响经济发展的大事件，迫使政府要在政策层面采取比较温和的战略，而不会过分地刻意进行打压。如果经济增长没有出现逆转性的改变，需求也是持续旺盛的状态，房地产也会保持审慎、乐观发展，不会出现暴起暴跌的状况。平稳和回落将是2008年深圳楼市的主旋律。如果经济没有发生太大恶化，楼市恢复会更快一些。3月份“两会”开完之后，整个市场和经济形势的判断都已经很清楚，局面也会逐渐明朗。

　　入市建议：需求还是持续旺盛的，好地段、拥有稀缺资源的楼盘潜力大，抗跌性强，可购买。

　　楼市泡沫消化时间不用一年

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　关内住宅受供给刚性约束，价格走低的空间不大；关外住宅则会因阶段性供应过量，局部区域出现下跌。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　市场底部在年前已经出现。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　今年要消化去年泡沫，房价难再涨，但2009年房价还会以5%左右的年增长率平稳上涨。

　　严士平 深圳招商地产副总经理

　　观点：今年将是楼市理性回归年，挤压泡沫需要时间但不长。

　　言论：如果说2006年深圳楼价的上涨应视为补涨行情，2007年在流动性过剩和人民币汇率快速抬升导致资产价值重估的大背景下，上半年的楼市狂飙隐含了较多的泡沫成分，由此导致了从2007年下半年到现在楼市价格的调整。但由于政府调控及时，深圳楼市泡沫发育的时间短(不足一年)、总量小(不足200万平米，不到楼市存量的2%)，要重新走上理性健康的正常轨道，按深圳的消费能力，消化泡沫所用的时间用不了一年。

　　在今年这个调整期内，不同区域、不同档次的住宅价格走势不一样，深圳楼市真正进入了一个细分的阶段。普通住宅的价格水平取决于城市主流客户群体的收入水平，价格变动幅度应与城市GDP增长水平保持一致，由此今年关内普通住宅调整到15000-20000元/平方米的水平是有支撑的；豪宅的价格则可因目标客户群财富增长而呈几何数增长。我们算了在售将售的新盘量总共都不到1200套，就按深圳人口总量中3%可买豪宅来算也有42万的客户量，所以关内豪宅现在3.5-4万元/平方米的价格还有很大升值空间。关外方面，前期楼价猛涨出现不少泡沫，而新楼供应量又大，因此楼价还有些回落空间，估计龙岗1万元/平方米左右，宝安1.2万元/平方米左右，当然这都是说繁华区较好的新盘。

　　入市建议：估计今年上半年个税政策会出台，买二手房的人应在此之前买，而关内新楼的降价空间不大，现已到购房良机。

　　　置业需求今年将集中释放

　　周鹰 深圳珠江地产副总经理

　　观点：经历过2007年下半年的市场观望期后，被抑制的首次置业及住宅升级的客户需求将在2008年集中释放。

　　言论：去年下半年来，连续几个月的楼市低落状况，给予了深圳楼市的企业以及产品和服务一个沉重的思考话题，企业开始着手创新发展思路，探寻房地产市场的前景趋势和发展方向。目前消费者一时处于观望和思考状态，一些消费者摸索不透市场，在等待2008年楼市的回暖，尤其是一些首次置业者；而另一些消费者希望可以在国家房地产市场的宏观调控中寻求思路，并寻求一种理性的购房时期，这主要是一些期望住房升级的客户。这两部分人将在今年市场企稳后，完成他们的置业计划。

　　在一度冷静和低落的市场发展中，深圳楼市也给了各大开发商巨大的考验和竞争压力，在这种考验和竞争中，对开发的楼盘质量和服务都有大幅度提高，逐步形成一个规范的市场和良好的氛围。

　　今年，为应对市场，开发商会设法增加楼盘附加值，如送精装修、家电等。这些附加手段的推出，一方面是顺应楼市整体发展的必然趋势，全国一线城市的房地产市场普遍呈现的一种现象，另一方面，也是楼市竞争的一种产物，激烈的竞争，导致开发商必然寻求在竞争压力下的创新发展思路，提高楼盘的性价比，增加更多的服务或者优惠政策等等。同时，楼市的竞争也带给了购房者更多的选择，使他们的消费进一步理性。

　　入市建议：今年一年都是入市好时机，很多楼盘价格已经降无可降了。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　作为一线城市，市场的需求是刚性旺盛的，且深圳的开发商、政府、消费者都很成熟。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　当下就是。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　深圳房价将随着城市建设、经济建设及区位影响力不断提升而稳步上涨。

　　现在的楼市是调整而非拐点

　　黄文 富通房地产有限公司总经理

　　观点：所谓拐点并不会出现，除非出现金融危机，今年底深圳楼市将逐步平稳并进入上升通道。

　　言论：现在深圳的房价处在回调期——2000年到2005年房价一直相对平稳，2005-2006年开始报复上涨，直到2007年上半年达到顶峰，2007年第四季度又开始下调，这个下调期将持续一年或更长时间，局部区域房价有20-30%的下调空间，也有区域或个盘房价下调不大，一年的时间基本上将调整到位，往后又将逐步进入平稳和上升通道。所谓的“房价拐点”，即房价自去年第四季度掉头连续几年或更长时间地下滑，我认为并不会出现，除非出现金融危机，但现在看这种可能性并不大，我认为现在的楼市是调整而非拐点。

　　今年底深圳楼市将逐步平稳并进入上升通道，当然增幅会放缓，会有一段时间的盘整。深圳2000年以来持续15%左右的GDP增长率就是强大支撑。大背景方面，人民币持续升值与高通货膨胀(人民币对内贬值)是房地产内在升值的压力，而我国经济持续高速增长的同时，土地资源逐渐紧缺、人口红利、城镇化进程加快等都为房价上涨提供强大的驱动力，整体而言，未来5—10年中国的房价将在上升通道中运行。

　　入市建议：想要“抄底”入市的置业者，最好观望一段时间，今年上半年或许是比较好的时期，新楼供应量大而且价格回调基本会到位，而二手房方面现在已是好的买入时机。

　　观点：所谓拐点并不会出现，除非出现金融危机，今年底深圳楼市将逐步平稳并进入上升通道。

　　言论：现在深圳的房价处在回调期——2000年到2005年房价一直相对平稳，2005-2006年开始报复上涨，直到2007年上半年达到顶峰，2007年第四季度又开始下调，这个下调期将持续一年或更长时间，局部区域房价有20-30%的下调空间，也有区域或个盘房价下调不大，一年的时间基本上将调整到位，往后又将逐步进入平稳和上升通道。所谓的“房价拐点”，即房价自去年第四季度掉头连续几年或更长时间地下滑，我认为并不会出现，除非出现金融危机，但现在看这种可能性并不大，我认为现在的楼市是调整而非拐点。

　　今年底深圳楼市将逐步平稳并进入上升通道，当然增幅会放缓，会有一段时间的盘整。深圳2000年以来持续15%左右的GDP增长率就是强大支撑。大背景方面，人民币持续升值与高通货膨胀(人民币对内贬值)是房地产内在升值的压力，而我国经济持续高速增长的同时，土地资源逐渐紧缺、人口红利、城镇化进程加快等都为房价上涨提供强大的驱动力，整体而言，未来5—10年中国的房价将在上升通道中运行。

　　入市建议：想要“抄底”入市的置业者，最好观望一段时间，今年上半年或许是比较好的时期，新楼供应量大而且价格回调基本会到位，而二手房方面现在已是好的买入时机。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　先回调是因为之前房价涨过了头，而之后又将稳步上涨是随着经济持续高速增长可预期到的。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　在5月以前。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　房价回调后将稳步上升，因为未来5年内中国经济还将保持高速地增长。

　　未来3—5个月是关键期

　　陈小佳 华联置业副总经理

　　观点：楼价趋于平稳之后，未来是否上涨，要看经济有没有新的增长点。

　　言论：今年整个楼市还是在一个调整期，谈不上有大幅回落，但上涨的可能性也不大。未来的3-5个月会是比较关键的时期，楼市会怎么走，是继续探底，还是回稳上涨，经过几个月沉淀之后可见分晓。但我个人认为，今年深圳楼价会逐步回稳，中间可能有小跌小涨，但总体是平稳的。

　　深圳去年的楼市大家都知道是过热的，这样就造成房价虚高，涨幅过快。如果价格是在短期内形成的，就必然需要一个消化过程。消费者现在对楼市失去判断，不知道支撑楼市的价格在哪里，所以出现观望。但真正能支撑楼市、性价比高的价格在哪里，消费者不清楚，开发商也在探索。

　　现在有些开发商就是在探底，他们会把价格定到一个相对低的位置，或者是推出特价房，如果成交理想就把价格逐步拉高。所以我认为，从现在开始楼市的机会点是会不断出现的，因为总是有试图“探底”的开发商。

　　楼价趋于平稳之后，未来是否会继续上涨，要看深圳的经济有没有新的增长点，因为只有这样才能支撑更高的楼价。其实在之前很多年的时间，深圳的经济发展有很大进步，但是楼价却涨幅不大，所以2007年的猛涨也有“补涨”的感觉，并非无端飞涨。

　　入市建议：跟炒股一样，买房真正要做到抄底是很难的。市场不明朗的情况下，有些楼盘推出一部分特价单位来试探价格底线，这对买家而言就是实实在在的机会点，入市买家不妨多关注这些单位。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　经济增长一直很平稳。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年年中。

　　●长远预测今后3年深圳楼价会怎样？
　　不会出现像2005-2007年这样的暴涨，应该是先稳定再逐步复苏。

　　涨是必定的但还要时间

　　刘蕾 深圳雷圳实业有限公司董事长

　　观点：随着地铁一至五号线的完工，深圳楼市会有完全不一样的变化。

　　言论：深圳和内地其它城市不一样，深圳每年有大批人才涌入，经济发展也处于领先位置，购房需求自然旺盛。我个人认为，经历了2007年的大起大落之后，今年深圳楼市将会以比较平稳的姿态发展。明显上涨的情况我认为两年之内都不会出现，因为深圳的经济发展、普通市民的收入并没有明显提高，而楼价应该是与前两者相匹配的。

　　随着地铁一至五号线的完工，深圳楼市会有完全不一样的变化。如此完善的地下交通网络，在全国都比较少见。政府对于前海的规划也给房地产发展提供契机，以后的前海将规划为住宅为主的区域，片区内贯穿有地铁二号线和五号线，前海的填海区也会划出一部分做住宅。填海区土地权属无争议，而且有沿海景观，周边无遮挡，这些地块也将是房产企业的必争之地，而开发商的大量进驻也会提高区域的关注度。从片区的发展轨迹来看，未来前海的楼价必然是处于上升的阶段。

　　以后在前海区开发楼盘，成本肯定比现在高。无论是拿地成本，还是后期开发滩涂所支付的费用，这些都会有提高。从这个层面上来看，未来前海的楼价必然是要涨的，只是幅度的问题。但眼下楼价出现上涨的可能性不大，因为片区内存量房比较多，后期准备入市的楼盘也不少，整体供应会有一个不小的货量，这就决定了片区楼价不会出现明显上涨的情况。

　　入市建议：买房最好能一次性完成，以后换房成本可能会更高。另外，中国楼市是政策市，政府规划利好的片区更抵买。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　深圳购房需求很刚性。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　就这两个月。

　　●长远预测今后3年深圳楼价会怎样？
　　交通等利好的直接影响，2年以后楼市就会有很大变化。

　　价格理性回归下跌只是暂时

　　曾卓 深圳市龙光地产副总经理

　　观点：强劲的经济发展、刚性消费支持是深圳楼市最根本的发展基础，房价的下跌是相对而言，实际上现在是个回归期。

　　言论：自去年下半年始，深圳楼市连续8年的“价量齐升”遇到转折点，各区无一能够避免，未来发展是升是降充满了争议。我们虽不敢妄下论断，但对深圳楼市今年及之后整体发展还是充满信心的。深圳多年楼市繁荣不是一朝一夕冒进起来的，强劲的经济发展、刚性消费支持才是最根本的基础；而房价的下跌是相对于前几年不降只涨、增幅惊人而言，实际上现在是一个回归期：一是价格回归价值，二是楼盘回归居住。

　　就龙岗中心城而言，2007年一下子从六七千跳到万元以上，总不可能一直维持这样的增幅。但龙岗这个规划起点、居住品质都是最高的片区，终将吸引龙城及周边镇区及产业园区的客户，提升他们的居住品质，改善生活环境。

　　从去年年底到今年年初，可以发现很多楼盘客户的到访量已经明显有所回暖，像君悦龙庭在基本没有任何推广的情况下，仍然维持了正常的到访量。今年年初相继有几个项目开盘也显示了品牌产品的优势。一个项目能否在淡市中打动客户，高档的片区定位、优质的产品性价比和附加值、经得起考验的细节打造，将成为主要因素。因为这些才是大多数客户关注的重点，而不是像之前一涨百涨的情况下，产品的良莠反而不重要。

　　入市建议：对于自住的客户来说，当价格回归价值时，选择产品与片区俱佳的项目就不用担心有下跌风险。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　深圳楼市首先是靠深圳的整体经济繁荣来支撑的，需求决定一切。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　现可见底。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　长远看将与整体经济保持一致的上升步伐，价格随之波动，更符合市场规律。　

　　金融政策从紧制约开发商

　　陈德才 深圳承翰投资有限公司副总经理

　　观点：2008年的深圳楼市将在振荡中求平稳，第四季度个别片区将出现上涨势头。

　　言论：2008年1月份，银行系统严格控制房地产开发贷款，导致开发商资金吃紧，特别是这两年扩张过快的公司，资金缺口比较大，在多渠道融资的同时，只有采取让利销售的办法，加快资金回笼。这也必然导致个别项目的价格继续波动，特别是尾盘和高端楼盘可能出现大幅调价促销，引起楼价的进一步振荡，这种现象将持续到三季度。同时新的项目会在二季度入市，如果价格与二季度在售楼盘价格接近，则楼市将逐渐趋于稳定。预计2008年的深圳楼市将在振荡中求平稳，第四季度个别片区将出现上涨势头。

　　去年和今年将是国家宏观调控政策发生作用的两年，因为房地产开发周期长，调控政策对市场的影响也存在滞后性，在各项调控政策发生作用的同时，特别是国家的从紧的金融政策在2008年将严格持续地实施，对房地产开发企业的资金缺口将产生重大影响，开发商将需要具有更多的自有资金来推动项目的开发和项目拓展；也必将影响开发企业的扩张速度，可能有些企业将退出房地产开发行业。对于具体项目的影响是开发进度的减缓，市场供应量将逐步降低，供求关系将得到缓解，价格的波动范围逐渐缩小，在第四季度将出现价格稳定，经过一年的观望，房价一旦趋势明朗，观望气氛会降低，成交量就会慢慢回升，个别片区价格将会出现小幅上涨。

　　入市建议：可关注紧邻关口片区的物业，随着地铁完工、市政配套建设的完善，具有较大的升值空间。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。

　　●最主要原因？
　　随整体趋势的明朗，价格将逐步稳定，购房者将走出观望。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　或将在第三季度。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　深圳楼市经过调整后，将回归理性，今后3年仍将平稳发展，房价还是小幅看涨。

　　“伪豪宅”将临更大幅度调整

　　柯学斌 深圳坤祥投资常务副总经理

　　观点：2008年上半年的房价会有一个反复下探的过程，下半年价格将逐步调整到位，市场逐渐回暖。

　　言论：个人认为2008年上半年的房价会有一个反复下探的过程，成交依然不会畅旺，下半年价格将逐步调整到位，市场心态逐渐恢复平和，市场也将逐渐回暖，并会保持与经济增长同步的理性上涨。

　　对于首次置业者而言，应该会耐心等待限价房的分配机制出台。但按照目前深圳2：8的深圳籍与非深圳籍的人口比例，“限价房”能覆盖到的非深圳籍家庭实际上非常有限，因此大量不符合限价房购买条件的置业者还是要在市场中寻找购房机会。对于住房需求紧迫的人来说，只要房价在他们的承受能力内，都会果断出手买房。他们对房贷利率比较看重，比较珍惜首贷优惠，购房会有一步到位想法，并且排斥不成熟的组合户型。对利率不真正敏感的二次以上置业人群会率先带动楼市回暖。

　　从楼盘情况来看，前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。而一些前期投机过度的豪宅物业，2006、2007年涨幅远高于平均水平，相对目前的购买力而言估值偏高，再加上宏观调控影响持续，销售会受到比较大的冲击。特别是像一些片区资源不够，或者是过度放大某种资源的“伪豪宅”，在2008年会面临幅度更大的调整。

　　入市建议：2008年深圳市场应以解决自住需求及长线投资为主，不建议将其作为投机或中、短期的投资重点。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　2007年深圳市GDP增长13%，预计2008年深圳的市场经济环境依然保持繁荣。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年下半年。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　将保持与经济增长同步的理性上涨，按2008年2月份的价格水平为坐标的话还是会有一定累计涨幅。

　　一线城市居住成本自然高昂

　　王德源 深圳梅江南投资有限公司总裁

　　观点：预计深圳房产会调整1年左右，之后会转好，预计深圳房价上升空间还很大。

　　言论：目前交易冷淡，主要是由于银行贷款受到限制，而购房者自有资金并不充足，导致了对房产交易的支持力度不够。交易量下挫必然会导致交易价格往下调整，但调整到什么时候就很难预测。有人说几个月，有人说1年、3年，我的观点是1年左右，之后就会逐步好转。毕竟金融从紧政策是一把双刃剑，不仅会对楼市调控产生作用，银行也会受到收入、利润等方面的影响。

　　房价不可能无限下调，至于调整的幅度我觉得无论是从基本面还是技术要求分析，房价应该是在下调过程中进一步夯实，城区房价有可能把1.5万元/平方米或1.2万元/平方米均价作为底部，而且可能性很大。

　　之所以对深圳房地产这么有信心，主要是中国的宏观经济一直向好，这就提供了强大的置业动力。好的地段、好的房子总会受到人们的追捧。经济适用房能够解决一部分人的居住需求，但是更多人会追求更高居住品质的房产。

　　从长期趋势来看，中国房价在新兴经济国家中属于初级水平，未来对节能、环保及精装、标准化的建筑普及，一定带来50%以上的成本上升。可以想象到，未来居住成本最高昂的地方应是深圳等国内一线中心城市，因为这些地方有更多的机遇、更大的投资回报、更现代舒适的生活，所以预计深圳房价未来上升空间还有很大。

　　入市建议：现在买房也是好时机，因为在大涨时期，一房难求，而在盘整时期，还有很大的选择和议价空间。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。

　　●最主要原因？
　　购房者的刚性需求，将成为支撑楼市的关键。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　估计在今年三季度。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　人民币未来3年如果每年升值15%以上，3年后的房价或将翻番。

　　土地供应没解决楼价就看涨

　　徐海钧 深圳卓越地产副总经理

　　观点：对用家来说，房地产能住又能保值增值，是其它产品无法媲美的，好物业要抢先占有。

　　言论：目前深圳楼市成交依旧萎靡，但近期有增无减的看房人群又在说明楼市回暖只是早晚的问题。因此，对深圳的置业者来说，不仅要关注大势，还要关注物业本身的价值。

　　从长期来看，楼市受土地供应的影响较大，土地供应紧缺直接导致房源紧缺。目前，全国土地供应，包括深圳，可用于直接开发的土地非常有限。虽然说乡镇土地改造是解决土地供应问题的有效途径，政府也一直在积极推进城市化，但实现中还存在诸多困难，近一两年之内，土地供应紧张可能得不到显著改善，这就决定了新房源供应会越来越少。

　　深圳的新房逐年在减少，高品质物业更是越来越稀缺。例如后海区，集地理、海湾、政府规划等多种优势于一身，该区域所建房子必将是稀缺物业。依现在楼市来看，那些想买房而继续持观望心态的置业者应该要理性考虑了，因为好的物业，是不存在“等”的价值，只有抢先占有才能真正拥有其价值。

　　另外，近期的人民币升值，也使房地产成为其最大的受益者。再加上美国次贷引发的金融危机，令“唱好中国，唱空美国”的声音占据主流地位，大量热钱涌入中国，金融资金在中国房地产高位介入，利好中国房地产。从此也可预测到中国楼市还是会呈现乐观的一面。

　　入市建议：如同过往出现的房地产波动一样，我们无法预测每一个阶段的底部，但可以肯定现在是一个较低点。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　2008不是政策年。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年上半年。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　看涨。2007年上半年的楼市价格将成为3年后深圳楼市的合理水平。

　　深圳楼市正在经历“沉淀”

　　蔡灿 桑泰丹华营销总监

　　观点：降价不是成交回暖的唯一条件。

　　言论：去年下半年开始的各种政策，让深圳楼市发展逐渐走向理性。之前的楼市可以说是脱离了正常轨道，现在开始则是一个沉淀的过程。从近期开盘的楼盘我们可以看到，去年疯狂的飙升现在已经得到遏制，楼盘定价走回到一个合理的价格区间。

　　其实任何一个打算把房地产作为持续发展、长期服务行业的开发商或是职业经理人，都希望看到深圳房地产是更健康、更稳定的状况，而不是着眼于眼前的高额利润。如果你在某一个楼盘上赚取到高额利润，接下来的市场长时间的萎缩和调控将会影响到公司以后的持续性发展。因此开发商也有意愿结束这种波动状态，让市场更理性。

　　我个人认为，未来深圳楼价不会是扭头上涨或是持续回落，而会是一个相对稳定的状态。深圳的购房需求是很刚性的，而深圳的土地众所周知是稀缺的，土地少、人口多就决定了楼价不可能再出现大幅回落。现在我们看到有的楼盘开盘价格有回落，其实从长远看来也只是一个区间段、局部的回落，一些潜力片区楼盘价格仍然坚挺。

　　去年的楼价涨幅已经把今年、甚至是明年的涨幅都透支了，不少楼盘出现价格与价值相背离的情况，因此买家买房才心存顾虑。现在的客户都是在观望，并不是他们没有购买需求，而是在考虑现在是不是适合买房的时机。结束这个观望状态，可能还需要几个月的时间。怎样把价格合理化，将是最关键的问题，但降价决不是成交回暖的唯一条件。

　　入市建议：买房要具体看楼盘看个案，品牌、地段、产品对于房子保值升值来说很重要，而不是单看价格。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　刚性需求决定不会有大幅回落。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年年中。

　　●长期预测今后3年深圳楼价会怎样？
　　在去年高峰时期基础上有一定幅度上涨。

　　今年房价上涨是可以肯定的

　　李平 东海成地产董事长助理

　　观点：供求关系决定房价，这才是整个房价涨跌的最根本原因。

　　言论：前一段时间，全国的房价变化比较大，网络、报纸等媒体开始讨论理性置业。在这个问题上，我个人认为，首先在市场起伏不定的大潮里，我们要把心态放平稳一点，不要随风而动，要冷静地去看待问题。其次，房地产市场和其它任何一个市场规律都一样的地方是市场都是由供需的矛盾与平衡来决定的，供应多了，需求相对少的时候，供应商要努力去销售；需求多了，供应跟不上，那就会出现产品比较紧缺的局面。开发商也罢、消费者也罢，如果能够平心静气地看待房地产开发的主流是什么，就不至于随风而动。能够把握住市场主流就不会迷失方向，就能够做到理性置业。

　　对于盐田港后方陆域的发展，政府一直控制着不让这个地方超限量地开发，如果超限量开发的话，高起点的规划就无法实施了。再加上梧桐山的阻隔，所以这个地方被罗湖、福田了解得比较少。正是因为这样，这里才具有较高的发展潜力。盐田港这几年发展比较快，货柜吞吐量位居世界第四，这给房地产市场带来了无限的商机。前不久《深圳市总体规划》已经确定了这个区域到2020年发展到10万人，随着人口的增多，居住需求必定有进一步的升级。中长期商务活动开始增多，有企业有人办公了，服务配套就需要跟进。同时，这里的外籍人士也越来越多，外籍人士的增加会使得区域有都市和国际的氛围，也为盐田港房地产市场带来了商机。

　　入市建议：现在已经是不错的入市机会了，刚性需求随时都可以入市，而有实力的投资客，则可以考虑长期投资，现在也是入市的好时机。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。
　　
　　●最主要原因？
　　供需关系决定，目前地少、房少，住房的刚性需求却不少。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　很快，就在3、4月。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　现在的房价已经趋于理性，以后也会一直这样理性地上升，上升幅度应该和人们的消费水平上涨一致。

　　今年市场分化将非常明显

　　王少宇 半岛城邦项目营销总监

　　观点：今年的深圳楼市在整体价格维持平稳的表象下，将呈现个盘分化的局面，南山将成为深圳楼市的一面镜子。

　　言论：今年的深圳楼市走势，将是对去年楼市的一个修复，整体价格会维持平稳，但是具体楼盘分化会非常严重。关外某些区域，前期在大运会、深惠路改造、地铁等各种概念炒作下猛烈上涨的，价格会回落。即使在关内，某些配套、资源不好的楼盘，也会继续下跌。而一些资源性强、地段好的楼盘，去年上半年也涨得很厉害，经过去年底的下跌，近期将走稳，后市将逐渐上涨。

　　去年，南山楼盘投资客很多，一哄而上所有楼盘都在涨，都称自己是豪宅，受此影响，今年第一季度甚至到“五一”，南山都面临一个修复的过程。其后，将是大浪淘沙，资源性差的楼盘还有很长的阵痛；资源性强，尤其是有海资源的项目反而会凸显其优势，受到追捧。

　　2008年深圳楼市看南山，南山将影响整个深圳楼市的走势。南山拥有城市中的海景资源，政府的动作也很大，如主要景观大道的升级等，今年南山的推盘量比较大，但是我判断还是满足不了市场需求。南山不缺购买力，春节期间，半岛城邦二期开始接受咨询，几天时间来了2000多人，说明购房者对南山仍很关注。西部通道开通前，这一利好有一定程度的透支，但是绝没有完全透支，未来其对经济和楼市的影响，还将慢慢显现。

　　入市建议：时间不是买房的前提，想买房又有经济实力的，不应再观望。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　房价需要品质支撑，今年楼市产品质量会提高。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　不少楼盘现在楼价已是底部。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　价格肯定比现在高，增长的幅度会与深圳GDP增长速度差不多，不会出现非理性的大幅上涨。

　　去年初的“疯涨”将永成历史

　　郑磊 深圳市华盛地产副总经理

　　观点：无论上半年的火爆还是下半年的惨淡，2007年都不是一个理性的市场，所以要忘记，看重的是2008年将现的理性房价。

　　言论：去年市场好的时候，开发商和买房子的人一样很有冒进精神，像“追涨”买房一样不惜高价拿地，房价、地价都成了“脱缰野马”；后来的情况急转直下，持续惨淡的成交量终于也拖着房价下滑，完全是“冰火两重天”的变化。

　　所以，我主张“忘记2007年”——无论上半年的火爆还是下半年的惨淡，都不是一个理性的市场，都没有值得我们现在参考的价格、成交量或购买力评估方式，尤其是“开盘当天售罄”或“边卖边涨，一天一个价”之类的现象只能让它成为历史。

　　现在，新盘开售的定价都很谨慎，不少楼盘也在通过一些方式试探能带动销售的价位，这样逐渐地将形成一个相对稳定的均价坐标，例如福田2万元/平方米左右，宝安1.1万元/平方米左右，不会再“跟风猛涨”，也难再“应声而跌”，但现在深圳房价还有下调空间，估计2008年内深圳的房价将调整至理性价位，并成为近两三年内的平稳价格，当然这期间短的时间段内也会有上涨或下跌5%的振荡。

　　在这理性回归中，区域楼市必然会出现分化，例如罗湖和福田的楼价就已基本走稳，尤其新楼已面临缺货状态，在售的将售的楼盘数得出来了，很难再有降价促销的情况；而像布吉这样正值新盘高峰期的区域，之前的楼价又跟风涨得厉害，如今也就促销最猛，后市还有较大压力。

　　入市建议：想买罗湖、福田新楼的就不宜再等了，毕竟这两区新楼房源有限。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　回落。

　　●最主要原因？
　　置业者、政府、银行、开发商等多方合力都开始寻找一个理性的市场。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　资金压力较大的开发商会给出“抄底”特价来促销。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　今年的房价将成为价格坐标，近3年内都不会大起大落，可能有小幅的回调或回落。

　　3年后房价会是现在的1.2倍

　　吴罡 冠懋地产总经理

　　观点：客户关注产品的品质和升值潜力，才是理性市场的主要特征。

　　言论：现在市场已经变得比较理性，今年深圳房价预计会是这样的走势：短期内小幅调整，中期反弹，后期平稳。

　　2008年深圳刚性需求依然旺盛，我认为这是支撑深圳房价的最重要原因，也是我对后市判断的最根本的依据。在价格方面，新的政策导致行业重组，资金不足的开发商被兼并收购，房价不可能出现大规模下降。目前深圳市场处于自我调整和修复阶段。投机性需求的退潮，将使深圳的市场更为理性健康。就现在的情况看，大规模低价抛售的可能性较小，预计大多项目仍将采取间歇式优惠活动促成交易，以回流正常运作所需资金。

　　市场什么时候才能出现“底部”？我想应该是二手房源消化得差不多，房价在消费者心里形成共识的时候。

　　就现在的市场情况看，深圳还将有一段时间的盘整，然后会再上升。原因有三：一是刚性需求仍然存在；二是地价、建筑材料价格上涨和商品房品质的提高，这些都会推动房价上涨；三是目前劳动力价值已经进入“补涨”阶段，未来居民收入将有较大幅度的上涨，购买力增强；四是地铁及基础建设将在2010年左右显现建成效应，土地内在价值上升。

　　入市建议：想买房的要抓紧，现在是个好时机。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　有实际的刚性需求。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　3、4月。

　　●长远预测今后3年的深圳楼市会怎样？
　　会在现在的基础上涨20%左右。

　　5月房价会振荡上升

　　王红卫 深圳市汇泰实业有限公司总经理

　　观点：今年上半年房价下跌，下半年就会升回来。

　　言论：对于深圳楼市的现状，目前的关注重点已经不在价格上了，而是在市场成交量上。据统计，最近几个月以来，深圳整体的成交量一直不高，而且还在继续下滑。市场成交量上不去，市场也就不可能好转。

　　上半年深圳房价还会下跌，下降幅度会因为区域不同出现不同的幅度。南山新盘多，估计跌得会比较大；宝安、龙岗前两年涨得太厉害，所以下跌的幅度也不会小；而罗湖、福田现在价格比较合理，价格很难再有下跌。

　　目前房价已经趋于理性，只是消费者信心还没有恢复。下半年，深圳房价会回升，不过幅度不会很大。深圳房价的回升，主要在于两个方面，一是深圳目前可供开发利用的土地稀少；二是深圳刚性需求大。目前的市场比较冷淡，在于缺少一个助推器。在5月举行的春交会，将对深圳楼市起到很好的推进作用。5月以后，房价就会在振荡中回升。

　　由于受到限外政策的影响，去年深圳购房的香港人少了很多。最近，很多香港人又来深圳置办房产，未来来深圳买房子的人会更多。

　　入市建议：3、4月房价低，房源较多，选择性较大。5月的房价可能会有一次振荡上升。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　刚性需求大嘛！

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　3、4月。

　　●长远预测今后3年的深圳楼市会怎样？
　　上涨40%左右。

　　今年成交难恢复到去年的水平

　　吴建萍 桃源居实业有限公司副总经理

　　观点：今年深圳房价总体会下调，但不会暴跌。

　　言论：调整期内，深圳房价总体会下调，但不会出现暴跌；同时，楼市的区域性差别将加大，策略性差别也将更明显；成交量方面，估计到下半年会逐步加大，但不会恢复到2007年水平。

　　房价总体下调的主要原因有三个：第一，通货膨涨，2007年全年的CPI超过4%，接近5%这个可以随时走向全面通胀的临界点，今年通涨压力十分大；第二，国家从2007年下半年已经开始实行从紧的货币政策——六次加息、十次提高存款准备金率，同时出台了贷款方面限制，2008年这方面的执行将更加严格；第三，房价的上涨已远远超出居民可支配收入的增长，对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而深圳的房价收入比到了12：1以上。

　　房价总体会下调的情况下，楼市的区域性差别将加大，其中关外的价值回归会更加明显；各发展商的策略也将更加分化：一些采取规模开发的大企业，可走低价策略实现滚动开发，小项目发展商鉴于土地储备不足会坚挺现售楼价格，而一些中型发展商将采取促销等灵活销售策略以实现缓慢销售，减轻资金压力。

　　入市建议：关内住房保值率较高，关外以投资客为目标客户的楼盘莫考虑。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　回落。

　　●最主要原因？
　　房价收入比超过警戒线。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　现在基本就是底部。

　　●长远预测今后3年的深圳楼市会怎样？
　　肯定价格还会涨。

　　长期投资客现在就可入市

　　王启军 鸿威地产营销管理中心经理

　　观点：目前的低迷还会持续。

　　言论：对于深圳的房价，我个人认为还会持续目前的状态一定时间。2007年是政府加大力度调控房价的一年，很多的调控政策出台，这些政策都还需要一定时间来消化。所以，这段时间内，深圳的房价也还将维持2007年末的下滑趋势，只是幅度要小得多。

　　新盘价格会更理性。我们不能只是单单地从数字上面来看房价的涨跌，而应该从市场的角度去考虑产品的品质。定位合适的、产品本身较好的房子才是我们需要的，并不一定就是价格低廉的。

　　未来，房价肯定会在理性范围内上升，再次出现去年那样的疯涨现象的可能性是比较小的。随着经济的发展，人们的生活水平会有提高，购买力也会得到提升。加上深圳巨大的刚性需求，未来深圳的商品房供需就会受到影响。

　　在目前的市场下，有实力的投资客可以适当地入市。只要不是投机，投资房地产业肯定是一个不错的选择。主要原因在于，一是目前银行利率较低，而CPI又增长较快。另外在于房地产的开发成本上，房地产的开发成本一直在持续上升，即使是在2007年房价下降时期，其开发成本并没有下降。随着房地产开发成本的增加，其价格上涨就是理所当然的了。

　　入市建议：自住客和有实力的投资客现在就可以入市。

　　同题问答
　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。

　　●最主要原因？
　　政策影响在，但人们的购买力也在上升。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　4、5月。

　　●长远预测今后3年的深圳楼市会怎样？
　　上涨15%-20%左右。

　　温浩铭 荣超地产营销部经理

　　上半年写字楼价格稳中有升

　　观点：深圳经济发展快，写字楼价格会稳中有升。

　　言论：深圳目前两个规划较完整的中心区——福田中心区以及宝安中心区都表现出强劲的发展潜力。

　　深圳福田中心区经过10年的发展，已经相当成熟，众多企业总部、国内外知名机构进驻。福田中心区写字楼的租售价格也一路上扬，深圳国际商会大厦就从当时1万元/平方米左右的价格，上涨到如今多数超高层甲级写字楼3万元/平方米左右的售价，月租金也从当时的70元/平方米左右，到了现在的160元/平方米左右，最高的甚至到了200元/平方米。这就说明了中心区企业的盈利能力完全可以支付这样的办公成本，而在这里办公，企业又能发展得更好，获取更多利润，这是一种非常好的良性循环。

　　宝安中心区更是深圳连接广州、东莞的滨海中心，现阶段高档写字楼稀缺，但可以预见的是，在这片区域上，写字楼项目会越来越多。我们对写字楼市场的长期看好，对未来区域经济的发展保有信心。

　　入市建议：买写字楼就到福田中心区、宝安中心区。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　写字楼售价会更平稳。

　　●最主要原因？
　　看好写字楼，需求旺盛。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　不知，但上半年写字楼价格会保持稳中有升。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　还会上升。

　　欧阳新春 津联泰投资有限公司副总经理

　　我支持王石的“拐点论”

　　观点：2008年，市场肯定会理性回归。

　　言论：2007年的深圳楼市是疯狂的，这值得每一个参与到行业内的人反思。土地拍卖价格不断飙升，买房者的置业用途不理性，银行放贷竞争无序，还有广告透支未来价值，对片区一味的炒作等等，可以说，全国在行业管理方面是相当欠缺的。

　　从近期成交显示来看，豪宅受到冲击最大，而两房三房户型相对坚挺。因为换房一族是目前购买主力，还有第二套房的首付提高，也促使大部分首次置业者改变购买小户型计划，选择三房。但不得不承认，目前的楼市门槛还是过高，需求大但购买力不足。

　　因此，我个人偏向王石的“拐点论”。有多数在售楼盘虽然没有明处降价，可也相继开始以各种理由和方法在进行促销，实际上已现微调趋势。相信待价格调整后，会有力拉动成交。

　　对深圳楼市的未来我还是看好的，深港一体化、政府的规划和市政建设以及深圳人口结构决定逐年增长的购房需求，都是深圳楼市保值升值的资本所在。
入市建议：房子差异很大，喜欢就买，千万别错过。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　回落。

　　●最主要原因？
　　2007年上半年太疯狂。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　今年年中。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　比现在略高一点。

　　吴炯邦　岗宏集团龙城国际营销总监

　　后市不用悲观

　　观点：短期理性回归，长期稳中有升。

　　言论：展望后市，市场不应该悲观，今年整体走势应该是稳中有升。政策方面，因为房地产宏观调控目标在于实现市场软着陆，今年宏观调控政策主要在于对整个经济层面的调控，目前市场形势加之经济层面的压力，将使得新政对房地产市场的影响变小。

　　从整体经济形势看，受美国次贷危机影响，美国经济出现下滑，加之人民币升值的预期，形成对我国出口下降的预期，将导致本应用于扩大生产的大量资本流入投资领域，为复苏房地产市场提供了良好的前提。在通货膨胀压力的背景下，不动产投资是最受欢迎的理财保值方式，这对房地产市场也是一个利好。另外，全球资产价格大幅上涨的背景，为具有资产特征的房地产价值提供了有利支持。

　　长线看好，但短期仍需保持谨慎，目前市场走势仍然不明朗，去年的市场曲线过于复杂，牵涉的因素较多，使得预测短期市场走向难度加大。判断市场何时走稳回升，关键是看何时出现价格稳定并且销售量回升。

　　入市建议：锁定价值型楼盘，伺机入市。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。

　　●最主要原因？
　　经济大环境好。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　未知，目前看不到这个迹象。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　肯定是上涨。

　　杨建　福中福地产策划总监

　　5、6月份时是置业良机

　　观点：2008年深圳将迎来以自住需求为主的楼市。

　　言论：2008年中国经济仍然保持高速发展的态势，经济向好的趋势不变，有自住需求并有能力购买商品房的群体仍然大量存在。从宏观看，在政策的压力下，楼市大幅度上涨的空间已经不大。信贷规模的压缩，虽然会抑制开发商蜂拥拿地推高地价，但带来的另一项后果是很有可能将进一步压缩房地产开发规模，由此可能带来未来商品房供给的进一步紧张。

　　综合来看，2008年的深圳楼市，内部受制于深圳城市人口结构的独特性、土地供给偏少的局限性，以及保障性住房政策推出的滞后性和保障面的局限性，产品供需的矛盾仍然突出，供给不足暂时不会得到根本性的解决；但外部因素方面又有国家宏观政策对投资需求的强力抑制和加大力度推进保障性住房建设的预期。因此，2008年深圳将迎来一个以自住需求为主的楼市格局，房价不再暴涨也不会有大幅下跌的空间，深圳的楼价将会随着国家经济水平的发展而平稳增长。

　　入市建议：5、6月份是置业的良机。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　平稳。
　　●最主要原因？
　　供给不足还存在。
　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　6月以前。
　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　中、高端产品价格会上涨，低端产品价格趋平。

　　曹爽　东部地产英郡年华项目总监

　　现在就是入市良机

　　观点：销售逐渐回暖，自住需求在释放。

　　言论：2008年上半年楼市价格目前已是低谷，对有购房需求的人来说，已是入市的时机。以后当购买客户越来越多时，价格会开始上调。

　　目前部分楼盘采取的“特价单位”、“赠送装修”等多种名目在变相地调整价格。这只是一个试探的阶段，目前这种还是少数楼盘的行为，而且量比较少，还有大部分的开发商还是采取观望态度。但是我们可以看到，最近新开楼盘的成交量已有所回升，比如日前龙华某个楼盘的开盘当天销售量已达到四成。而布吉在售地铁沿线的某楼盘，开春一周就卖出了20多套单位，而且均价在1.12万元/平方米以上，可见自住客的需求已经逐步释放。

　　对于自住客而言，会更加关注生活的品质，例如交通、楼盘素质等方面。所以从目前情况来看，还是比较推荐地铁沿线的物业，例如即将在2010年开通的地铁三号线周边的楼盘，毕竟便利交通对于生活质量提升有很大帮助。其次就是看开发商品牌、社区大小及服务，这些也是品质的保证。

　　入市建议：目前深圳房地产市场低谷已渐现，目前是入市良机。

　　●你怎样看今年的深圳楼市？
　　上涨。

　　●最主要原因？
　　刚性需求大。

　　●短期预测本轮楼市调控的市场底部何时出现？
　　4月左右。

　　●长远预测今后3年深圳楼市会怎样？
　　稳步发展，逐步上升。